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【房屋律师】楼上租户太吵，房东有责任吗？
来源：苏州律师法律咨询服务网 作者： 房屋律师
一、问题提出：楼上租户太吵为何成邻里纠纷“重灾区”
在房屋律师的执业实务中，楼上租户太吵房东有责任吗已长期位居咨询量前五。高层住宅密度大、楼板隔音差，部分租户夜间直播、蹦跳、聚会，导致楼下业主失眠、焦虑、房产贬值。由于噪音具有“瞬时性”“反复性”特点，受害方往往陷入“报警只能警告、物业只能劝导、房东只能劝解”的三难境地。本文立足现行有效法律，结合A省、B市等地判例，系统回答楼上租户太吵房东有责任吗这一核心命题，并为业主、租户、房东提供可落地的取证、投诉、诉讼、和解方案。
二、法律坐标：相邻权与合同义务的双重规制
1. 民法典第二百八十八条相邻权条款
《中华人民共和国民法典》第二百八十八条确立“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”十六字原则，明确不动产权利人对相邻权利人造成噪音侵害的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。该条款为楼下业主直接起诉楼上租户提供请求权基础。
2. 民法典第七百零九条承租人妥善使用义务
同法第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法或者根据租赁物的性质妥善使用房屋，未履行该义务造成损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿。换言之，房东对租户噪音行为虽非“第一责任人”，但负有合同框架内的管理、提醒、制止义务。
3. 治安管理处罚法第五十八条噪音条款
《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十八条规定，违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。该条款为公安机关出警、处罚提供直接依据。
三、责任构成：房东承担责任的3大要件
1. 知情要件：房东明知或应知噪音事实
知情包括“明确告知”与“推定知情”两种形态。前者指楼下业主已通过电话、微信、EMS等方式向房东投诉并附噪音视频、物业证明；后者指房东同住本栋楼、频繁收到物业通知、曾在微信群中参与讨论，法院可推定其知情。
2. 管理义务违反：未采取合理措施制止
合理措施包括：①书面警示租户；②约谈租户并制作谈话记录；③协调物业、居委会、派出所联合调解；④在租赁合同中加入“禁止高噪音活动”条款并保留送达证据。若房东仅口头劝解一次后便放任不管，即构成管理义务违反。
3. 因果关系：房东不作为与损害扩大之间存在因果
若噪音持续半年，房东在接到投诉后仍未行动，导致楼下业主产生医疗费、租房过渡费、房产贬值等扩大损失，法院可认定房东不作为与损害扩大之间存在相当因果关系，从而判令房东承担补充赔偿责任。
【案例】A省B市中级人民法院（2025）*民终123号：楼上租户 nightly 直播蹦迪，楼下业主多次向房东微信投诉并附分贝检测报告，房东仅回复“已提醒”未再跟进。后楼下业主以“相邻权纠纷”同时起诉租户与房东。法院认定租户负主要责任，赔偿医疗费、精神抚慰金共计1.2万元；房东因违反管理义务，就被扩大损失部分承担30%补充责任，计3600元。
四、抗辩事由：房东常见的5种免责路径
1. 合同已约定“禁止扰民”条款且已书面警示租户，尽到管理义务。
2. 噪音系租户突发疾病、家庭纠纷等不可预见事件，房东无法控制。
3. 房东长期在外地，未收到任何有效投诉，亦未参与微信群、物业通知。
4. 楼下业主从未向房东投诉，直接报警、起诉，房东无从知晓。
5. 房东已主动解除租赁合同并收回房屋，噪音已停止，无继续侵权可能。
五、取证指南：楼下业主的“6+3”证据组合
1. 基础证据6件套
① 手机录制噪音视频（需含时间、地点、分贝值、人物活动）。
② 物业投诉记录、值班记录、调解记录。
③ 公安机关出警记录、询问笔录、处罚决定书。
④ 医院诊断证明、心理咨询记录、药物发票。
⑤ 与房东的微信、短信、通话录音、EMS送达回执。
⑥ 证人证言（同住家人、邻居、保安、保洁）。
2. 补强证据3件套
⑦ 专业分贝检测报告（委托具备CMA资质机构）。
⑧ 同小区同户型租金对比报告，证明房产贬值。
⑨ 临时租房合同及租金支付凭证，证明过渡费用。
六、投诉流程：协商、调解、行政、司法四级阶梯
1. 协商：与租户、房东三方微信群视频沟通并保存记录
协商阶段宜采用“先礼后兵”策略，先由楼下业主在微信群中@楼上租户与房东，发送噪音视频，提出“22:00后请勿高噪音活动”的合理诉求，并设定3日期限。
2. 调解：向居委会、业委会、物业申请书面调解
调解申请应采用书面形式，载明噪音时间、分贝、影响、诉求，由调解员制作《人民调解记录》，各方签字确认。调解成功可签署《调解协议》并申请司法确认，赋予强制执行力。
3. 行政：拨打110或12345，要求公安机关出警处罚
拨打110时应说明“楼上租户深夜噪音超过法定分贝，已影响正常生活，请依据治安管理处罚法第五十八条处理”。警方出警后，若租户仍不改正，可对其处以200—500元罚款，处罚决定书可作为民事索赔关键证据。
4. 司法：提起相邻权纠纷诉讼，列租户为第一被告、房东为第二被告
诉讼请求包括：①停止侵害；②赔礼道歉；③赔偿医疗费、精神抚慰金、租房过渡费、房产贬值损失；④承担诉讼费用。法院一般先调解，调解不成则委托噪音鉴定，再依法判决。
七、和解技巧：如何在诉讼中拿到“停止侵害+赔偿”一揽子方案
1. 调解阶段提交“噪音影响时间轴+PPT+分贝折线图”，让法官、对方直观感受侵权严重性。
2. 提出“阶梯式赔偿”方案：停止侵害后首月赔偿30%，第二月再赔30%，第三月付清余款，换取对方即时履行。
3. 要求房东在调解协议中承诺“若租户再次噪音，房东自愿解除租赁合同并没收押金”，增加房东后续管理动力。
4. 申请法院出具《民事调解书》而非《和解协议》，确保具备强制执行力，避免对方反悔。
八、房东合规：如何在出租环节切断噪音风险
1. 合同条款：在租赁合同中加入“禁止高噪音活动”条款，约定租户扰民达到3次投诉，房东有权解除合同并没收押金。
2. 入住告知：向租户送达《文明居住告知书》，要求签字确认，并告知违反可能面临治安处罚。
3. 日常巡查：房东或委托物业每月巡查一次，记录租户居住状况，发现问题及时书面警示。
4. 责任保险：投保“出租人责任保险”，一旦因租户侵权被连带索赔，可由保险公司在限额内赔付，减少经济损失。
九、租户自律：避免“噪音侵权”导致合同解除的4条红线
1. 时间红线：每日22:00—次日8:00、14:00—16:00避免使用高音量音响、跑步机、电钻。
2. 装修红线：法定休息日、节假日全天及工作日12:00—14:00禁止产生噪音的装修作业。
3. 宠物红线：饲养犬只应按照《养犬管理条例》办理登记，避免因犬吠被投诉。
4. 聚会红线：室内聚会超过晚23:00应提前告知楼下业主并控制音量，必要时可邀请对方参加以增进邻里感情。
十、结语：让相邻权回归生活，让噪音止于合规
综上所述，楼上租户太吵房东有责任吗的答案是：房东并非“第一责任人”，但在知情且未尽管理义务的情形下，需就扩大损失承担补充赔偿责任。房屋律师提醒：楼下业主应当树立“先取证、后投诉、再诉讼”的理性维权观；房东应当建立“合同约束+日常巡查+及时制止”的风险防控链；租户应当守住“时间+音量+活动方式”的自律红线。只有三方共同敬畏法律、尊重相邻权，才能让“安静生活”不再成为奢侈品，让“和谐邻里”真正落地生效。
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