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苏州物业纠纷律师详解：物业未按合同履行能不交物业费吗？
来源：物业未按合同履行能不交物业费吗 作者： 苏州物业纠纷律师
一、物业服务合同的法律属性与履行标准
（一）物业服务合同的法律属性
物业服务合同作为《民法典》合同编中的典型合同，其法律属性直接决定了业主与物业服务企业之间的权利义务关系。根据《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。苏州物业纠纷律师在实务中发现，部分业主对物业服务合同的性质存在误解，认为其属于行政委托合同，这种观点忽视了物业服务合同的双方法律地位平等性。
案例：某小区业主委员会与物业公司签订物业服务合同后，物业公司因人员不足导致公共区域卫生状况长期未达合同约定的每日清扫两次标准。部分业主以物业公司未履行合同为由拒交全年物业费，双方诉至法院。法院审理认为，物业服务合同属于民事合同，物业公司未完全履行合同义务构成违约，业主有权要求减少物业费，但不能完全拒交。
该案例表明，物业未按合同履行能不交物业费吗这一问题的核心在于区分违约程度与救济方式。物业服务具有持续性、整体性的特点，轻微瑕疵不构成根本违约时，业主不能单方解除合同或拒交全部费用。
（二）物业服务履行的合理标准
判断物业是否按合同履行，需建立"合理服务标准"的认定框架。司法实践中，法院通常参考以下因素：合同约定的具体条款、行业惯例、物业收费标准、业主实际需求以及物业服务的整体性特征。例如，合同约定"每日清运垃圾两次"，但物业公司因节假日垃圾量增加实际清运三次，虽超出约定次数，仍符合合理标准。
值得注意的是，物业服务瑕疵的认定需区分"一般瑕疵"与"重大瑕疵"。苏州物业纠纷律师总结，以下情形可能被认定为重大瑕疵：连续三个月未提供基础保洁服务、电梯长期停运未维修、消防设施瘫痪未整改等。此类情形下，业主可主张物业费减免，但仍需通过协商或诉讼程序确定具体比例。
二、物业费支付义务的法律边界
（一）业主抗辩权的行使条件
《民法典》第五百二十六条规定了双务合同中的抗辩权，但业主行使拒交物业费的抗辩权需满足严格条件。首先，物业未履行合同义务须达到"影响合同目的实现"的程度。例如，物业公司完全撤出小区导致无人管理，业主可暂停支付物业费。其次，业主需履行催告义务，即书面通知物业公司限期整改，未整改方可采取抗辩措施。
苏州物业纠纷律师特别提醒，业主不能因对个别服务不满而拒交全部物业费。例如，业主以停车位管理混乱为由拒交物业费，但物业公司已按约定提供保洁、安保等其他服务，法院通常不支持全额拒交。此时，业主可另行起诉主张车位管理违约责任，而非直接对抗物业费支付义务。
（二）物业费减免的司法认定规则
最高人民法院第142号指导性案例确立了物业费减免的裁判规则：物业公司未履行合同义务或履行不符合约定的，法院可酌情减少物业费，但业主需举证证明服务瑕疵与费用减免的对应关系。司法实践中，减免比例通常参考以下因素：
1. 瑕疵服务的范围与持续时间（如保洁服务缺失三个月可减免20%-30%）；
2. 物业费标准与服务水平的匹配度（高端物业收费但提供基础服务可减免10%-15%）；
3. 业主实际遭受的损失（如污水外溢导致财产损失可减免相应月份费用）。
案例：某商业综合体业主以物业公司未按合同配备24小时巡逻保安为由拒交物业费。法院审理查明，物业公司实际仅安排12小时巡逻，且监控室夜间无人值守。最终判决物业费减免25%，并责令物业公司限期整改。
三、物业未履行合同的救济路径
（一）非诉讼救济程序
1. 书面催告程序：业主发现物业未履行合同，应通过EMS邮寄《整改催告函》，留存送达凭证。催告函需具体列明违约事项、整改期限及法律后果，整改期一般不少于15日。
2. 业主委员会协调：业主委员会可依据《物业管理条例》第十五条，代表全体业主与物业公司交涉。协调记录需由双方签字确认，作为后续诉讼证据。
3. 行政投诉途径：向房地产行政主管部门投诉物业服务质量，住建部门可依据《物业服务企业资质管理办法》责令整改，该行政处理结果可作为民事索赔依据。
（二）诉讼救济的实务要点
1. 证据收集规范：业主需固定物业违约证据，包括合同文本、服务记录（如保洁签到表缺失）、现场照片（垃圾堆积）、第三方检测报告（电梯年检过期）等。苏州物业纠纷律师建议采用时间戳认证方式保存电子证据。
2. 诉讼请求设计：业主可主张减少物业费、赔偿损失或解除合同的诉讼请求。需注意，主张减少已交纳物业费适用三年诉讼时效，自业主知道或应当知道服务瑕疵之日起计算。
3. 反诉应对策略：物业公司起诉业主欠费时，业主可提起反诉主张服务违约。此时需证明：物业违约在先、违约程度达到减免标准、已履行催告义务。法院通常合并审理本诉与反诉。
四、特殊情形下的物业费处理规则
（一）房屋空置期间的物业费缴纳
《民法典》第九百四十四条明确，业主不得以未接受服务为由拒交物业费。但地方立法存在差异，如《江苏省物业管理条例》规定，空置房可按70%标准缴纳。苏州物业纠纷律师提示，业主需举证房屋连续空置六个月以上，且需提前书面告知物业公司。
（二）前期物业合同的约束力
建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，但业主可依据《民法典》第九百四十条主张合同条款显失公平。例如，前期合同约定的物业费标准高于政府指导价30%以上，业主可请求法院调整。
案例：某小区交付后，物业公司按前期合同收取3.5元/㎡的物业费，但同类小区政府指导价为2.8元/㎡。业主委员会成立后起诉要求调整，法院判决按指导价执行，多收部分抵扣后续费用。
五、苏州物业纠纷律师的合规建议
（一）合同履行证据的日常管理
1. 业主应每季度核查物业公司公布的《服务报告》，对不符合约定的项目书面提出异议并要求整改。异议记录需由物业盖章确认。
2. 建立"服务瑕疵台账"，记录违约发生时间、影响范围、沟通记录等，每月汇总一次并拍照存档。
3. 重大事项（如电梯故障、消防隐患）应通过公证方式固定证据，必要时申请证据保全。
（二）群体性争议的化解机制
当小区出现20%以上业主拒交物业费时，苏州物业纠纷律师建议：首先启动业主委员会特别会议，要求物业公司提交整改方案；其次可聘请第三方评估机构对服务质量进行鉴定；最后通过业主大会决议方式决定是否解聘物业公司，避免个体拒交导致的法律风险。
（三）物业费支付的过渡安排
在物业公司服务存在瑕疵但未根本违约的情况下，业主可采取以下过渡措施：将物业费提存至公证处专用账户，书面通知物业公司整改完成后支取；或通过银行设立"共管账户"，由业主委员会与物业公司共同监管，确保整改与付费同步进行。
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