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苏州房产律师解读：房屋租赁合同纠纷属于专属管辖吗？
来源：苏州房产律师 作者： 房屋租赁合同纠纷属于专属管辖吗
一、苏州房产律师视角：房屋租赁合同纠纷的管辖争议
在司法实践中，房屋租赁合同纠纷因涉及不动产而常引发管辖争议。当事人通过搜索引擎咨询房屋租赁合同纠纷属于专属管辖吗，核心诉求在于明确起诉法院、降低诉讼成本。本文结合《民事诉讼法》及相关司法解释，系统梳理租赁纠纷的管辖规则，为当事人提供实务指引。
二、房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖？——法律依据与司法解释
2.1 专属管辖的法律定义
根据《民事诉讼法》第33条，不动产纠纷实行专属管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。该规则旨在确保案件审理与不动产登记、实地勘察等程序衔接，提高司法效率。
2.2 租赁合同纠纷的特殊性
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第28条进一步明确：房屋租赁合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。这意味着，无论合同履行地、被告住所地是否与不动产所在地一致，案件均由不动产所在地法院专属管辖。
2.3 例外情形：合同另有约定
双方可在合同签订时约定管辖法院，但约定不得违反专属管辖与级别管辖规定。司法实践中，法院对租赁合同中“管辖条款”的效力审查较为严格，需同时满足：1.条款字体加粗、单独列出；2.双方签字确认；3.不显失公平。
案例示意：2023年4月，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定“如发生争议，提交甲方住所地法院管辖”。后因租金纠纷诉至法院，不动产所在地法院以专属管辖为由移送案件，甲方住所地法院裁定不予受理。
三、不动产所在地法院的确定规则
3.1 整体租赁与分割租赁
若房屋整体出租，不动产所在地为房屋坐落地址；若房屋部分出租（如某层、某间），以实际出租部分的坐落地址确定管辖法院。
3.2 建设用地使用权租赁
土地使用权租赁纠纷，不动产所在地为土地登记宗地地址，与地上建筑物无关。
3.3 跨区域租赁项目的处理
若租赁房屋跨越两个以上行政区（如整栋写字楼分属不同区），由不动产主要部分所在地法院管辖；无法区分主次的，由各不动产所在地法院协商，协商不成报请共同上级法院指定管辖。
四、起诉材料的法院适配性
4.1 起诉状内容要点
起诉状应载明：1.原被告基本信息；2.租赁房屋具体地址；3.诉讼请求（如支付租金、解除合同）；4.管辖依据（明确房屋坐落地址）。法院立案庭将首先审查管辖条款，材料不全可能导致不予受理。
4.2 证据清单与不动产证明
起诉时需提供：1.租赁合同原件；2.房屋权属证书复印件；3.租金支付凭证；4.不动产登记信息查询结果。查询结果可通过当地不动产登记中心获取，证明房屋坐落地址及权利人。
4.3 被告信息核实
若被告为法人，需提供营业执照副本、法定代表人身份证明；若被告为自然人，需提供身份证号码、户籍地址。信息不准确可能导致送达延误。
五、租赁合同签订的管辖条款设计
5.1 明确约定管辖法院
为提高诉讼效率，可在合同争议解决条款中约定：“本合同项下争议，由房屋所在地人民法院管辖”。该条款为法院接受专属管辖提供合同依据。
5.2 仲裁条款的替代方案
双方可约定通过仲裁解决争议，但需注意：1.仲裁机构名称准确（如“上海仲裁委员会”）；2.仲裁事项明确（如“因本租赁合同产生的全部争议”）。仲裁裁决具有终局性，一经作出不可上诉。
六、管辖权异议的实务应对
6.1 异议提出的期限与程序
被告应在提交答辩状期间（收到起诉状副本15日内）提出管辖权异议，逾期未提出的，视为放弃。法院将在15日内作出裁定，被告不服可上诉，但不影响案件审理。
6.2 异议成立的处理方式
若法院裁定异议成立，将移送有管辖权的法院；若裁定异议不成立，被告可在10日内上诉。实务中，法院对租赁合同纠纷管辖权异议审查较为谨慎，多数裁定维持原管辖。
七、诉讼与执行的衔接
判决生效后，若被告未履行义务，原告可在二年内向一审法院申请强制执行。执行法院与诉讼法院一致，无需重新确定管辖。
八、结语：明确管辖，高效维权
房屋租赁合同纠纷的专属管辖规则，旨在平衡当事人诉讼便利与司法效率。通过苏州房产律师的专业指导，明确房屋租赁合同纠纷属于专属管辖吗的法律适用，可有效避免程序延误，实现权益快速救济。
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