农村宅基地上的房屋买卖如何处理？

来源：吴江区知名房地产律师咨询 作者：未知 发布时间：2020-09-06

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　　对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：

　　一、区分是否属于宅基地改革试点地区。
       中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。

　　二、区分是否属于同一集体经济组织成员。
       买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第62条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。

　　对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。

　　对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判说理中对房屋是否返还予以表述。

　　另外，有观点认为在房屋被征收时，土地补偿归出卖人，房屋补偿归买受人。本条未作区分，而是根据过错合理分担，出卖人少分，以体现诚实信用原则。11、划拨土地上房屋买卖合同效力如何认定？未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地上房屋的，该转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院准许并补交土地出让金的除外。

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